규제 무력화? 서울 부동산 시장의 그림자, 편법 대출과 금융 불균형
최근 서울, 특히 강남 지역의 부동산 시장은 뜨겁게 달아오르고 있습니다.
천정부지로 치솟는 아파트 가격은 많은 이들에게 내 집 마련의 꿈을 멀어지게 할 뿐만 아니라, 기존의 금융 규제마저 무력화시키는 편법 대출의 온상이 되고 있습니다. "강남 50억 집 사며 40억 빌려"라는 충격적인 문구는 현 부동산 시장의 어두운 단면을 여실히 보여줍니다.
과연 어떤 방식으로 이러한 편법이 가능하며, 이는 우리 경제에 어떤 영향을 미칠까요?
규제의 틈새를 파고드는 '사업자 대출'의 민낯
정부는 주택 시장 과열을 막기 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 대출 규제를 시행하고 있습니다.
특히 투기과열지구에서는 무주택자도 LTV 50%, 유주택자는 30%로 제한되어 고가 주택 구매 시 대출을 받기가 매우 어렵습니다.
하지만 이러한 규제에도 불구하고, 일부 대출 상담사들은 '개인사업자 대출'이라는 우회로를 통해 규제를 비웃고 있습니다.
개인사업자 대출은 기업 운전자금 용도로, DTI나 DSR처럼 소득을 중요하게 보지 않고 사업자의 신용이나 담보물의 시세를 기준으로 대출이 이루어집니다.
이 때문에 소득이 적더라도 LTV 80%까지 대출이 가능하다는 점을 악용하는 사례가 늘고 있습니다.
시세 50억 원 아파트의 경우, 1금융권에서 LTV 50%인 25억 원을 대출받고, 나머지 15억 원은 농협, 수협, 새마을금고 등 상호금융의 사업자 대출을 이용하는 방식입니다.
심지어 일부 대출 상담사들은 허위 사업자등록증을 만들어주고, 실제 사업상 쓴 것처럼 보이는 가짜 거래 영수증까지 제공하며 불법을 조장하고 있습니다.
소유권 이전 등기 후 최소 3개월 뒤에 사업자 대출을 받는 방식으로 금융당국의 조사를 피하고, 그 전까지는 대부업체의 고금리 단기 대출을 이용하는 치밀함까지 보입니다.
집값 상승분이 대부업체 이자를 상쇄하고도 남는다는 인식이 이러한 편법을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다.
한국은행의 경고: 금융 불균형 심화와 DSR 규제 확대의 필요성
이러한 편법 대출의 성행은 한국은행이 경고하는 금융 불균형 심화와 직결됩니다.
한국은행은 최근 서울 아파트 가격 오름세가 가파르고, 금융 불균형 누적 위험이 재상승하고 있다고 지적했습니다.
특히 서울의 주택매매 가격은 2023년 1월 이후 올해 4월까지 16.1%나 올랐으며, 강남 일부 지역은 연율 기준 상승률이 30%에 달할 정도로 무섭게 치솟고 있습니다.
반면 비수도권은 오히려 하락하여 지역 간 양극화가 뚜렷해지고 있습니다.
한국은행은 이러한 상황에서 가계 부채 증가를 억제하고 금융 안정을 도모하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상을 정책금융까지 확대해야 한다고 제언했습니다.
현재 정책대출은 DSR 규제에서 예외로 빠져있는데, 전체 주택 관련 대출 중 정책대출 비중이 2015년 말 16.9%에서 지난해 말 28.1%까지 커지면서 가계부채 관리의 걸림돌로 작용하고 있기 때문입니다.
정책금융이 과도하게 공급될 경우 집값 상승 요인으로도 작용할 수 있다는 분석입니다.
DSR 규제 확대는 가계대출 잔액 중 DSR 규제 비중을 5.6%포인트 늘려 가계부채 관리 정책 효과를 높일 수 있을 것으로 기대됩니다.
부동산 시장의 미래: 규제 강화와 안정적 공급의 균형
현재의 부동산 시장은 규제의 틈새를 노리는 편법과 급등하는 집값, 그리고 이에 대한 금융당국의 경고가 복합적으로 얽혀 있습니다.
경제정의실천시민연합(경실련)의 분석에 따르면, 서울 30평형 아파트 값은 지난 22년간 4.3배 올랐고, 강남과 비강남의 격차는 10배 가까이 벌어졌습니다.
이는 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있음을 보여주는 명확한 증거입니다.
이러한 상황을 해결하기 위해서는 단순히 대출 규제를 강화하는 것을 넘어, 보다 근본적인 접근이 필요합니다.
한국은행이 제안한 정책대출에 대한 DSR 적용 확대는 가계 부채 관리에 중요한 역할을 할 것입니다.
하지만 동시에 중장기적으로는 가계에 대한 직접 지원을 줄이고 주택 공급을 뒷받침하는 사업자 지원을 활성화하여 시장의 불안정성을 해소해야 합니다.
또한, 허위 사업자 등록증 발급 등 불법적인 편법 대출에 대한 강력한 단속과 처벌이 이루어져야 할 것입니다.
투명하고 공정한 부동산 시장을 조성하고, 실수요자들이 합리적인 가격에 주택을 구매할 수 있는 환경을 만드는 것이 우리 사회의 지속 가능한 발전을 위한 중요한 과제입니다.